华润万象生活-1209.HK-首次覆盖：商业物管龙头，万象生态驱动长期成长

分类：建筑地产

标签：华润万象生活、商业物管、购物中心、万象城、华润集团、首次覆盖、优于大市、大会员体系、十五五规划、物业管理

摘要：本报告是海通国际对华润万象生活（1209.HK）的首次覆盖报告，给予优于大市评级，目标价45港币。华润万象生活是依托华润集团的国内商业物管龙头，构建了2+1业务模式，即商业航道、物业航道加大会员业务，兼具确定性与成长性，现金流优质、分红稳定，具备长期配置价值。公司依托优质央企股东背景，能够优先获取一二线城市核心商圈优质商业地块，项目质量行业领先，在商业与物业方向均构建了显著的规模优势与龙头地位，深度协同降低招商与运营成本。 商业航道方面，公司管理购物中心135个，形成万象城、万象天地、万象汇三大产品线，分别聚焦重奢高端、潮流时尚、区域社区三大市场，覆盖一线城市至四线城市的不同消费层级。2021至2025年，购物中心零售额复合增速达22%，远高于行业平均水平，商业航道毛利率从21.8%大幅提升至63.1%，体现出极强的运营能力和盈利质量。随着高端消费复苏，公司重奢项目有望迎来业绩弹性释放。写字楼业务管理面积持续扩大，租金收入稳步增长。物业航道方面，在管面积达4.08亿平方米，营收从2021年的34.7亿元增长至2025年的108.5亿元，社区空间和城市空间双轮驱动，受益于华润置地稳健交

来源：zuudee | 日期：2026-08-04 | 格式：pdf | 页数：33