REITs行业全球视野系列（一）：海外REITs市场增配资金多元，国内对照路径渐明（25页，2026年）

分类：投融资

标签：REITs、公募REITs、不动产、资产配置、海外经验、养老金、ETF、资金端、基础设施

摘要：本报告以美国、日本成熟市场为镜，系统分析中国公募REITs（C-REITs）资金端建设路径。截至2026年9月，89只上市REITs总市值约2305亿元，覆盖产业园、仓储物流、租赁住房、数据中心、交通、市政环保与能源等类别，市值规模大致相当于美国1993至1994年扩容初期，已具备承接多元资金的市场基础。 海外配置型资金经验显示，制度松绑可显著扩大REITs配置需求。美国1993年放宽养老金持股集中度认定后，养老金持有REIT市值占比由1993年约12%升至1998年近30%；日本央行2010至2022年累计布局约341亿元J-REIT，并在市场承压阶段逆周期关注，2020年疫情冲击下全年布局57.4亿元为历年最高，为市场提供承接力量。 海外交易型资金方面，外资增配承接了J-REIT扩容。2004至2007年外资持有占比由约10%升至29%；2014至2025年外资持有市值占比稳定在23%左右，但交易金额占比由38%升至51.5%，2020年以来均超50%，成为影响边际定价的重要力量。配置工具上，2015至2025年J-REIT ETF规模由0.34万亿日元增至2.52万亿日元，宽基产

来源：zuudee | 日期：2026-10-23 | 格式：PDF | 页数：25